Actualmente y cada vez mas, son mas las personas y famlias que se llegan a encontrar ante una situación de la mas absoluta incapacidad para poder hacer frente a las cuotas del prestamo hipotecario que suscribieron con la entidad bancaria, generalmente en una época en la que ademas los precios de la vivienda se encontraban artificialmente inflados. Hipotecas que en muchos casos, actualmente son mayores que el precio de venta actual de la vivienda, con lo cual incluso ni una hipotetica venta de la vivienda proporcionaria una cantidad suficiente para cancelar la deuda hipotecaria.
Conseguir la dación en pago de mi vivienda
La posibilidad de la «dación en pago», hasta hacer relativamente poco tiempo, era una opción que debia previamente haberse convenido con la entidad bancaria y haber quedado reflejada en la escritura (algo desde luego nada frecuente), o si no a posteriori haber llegado con la misma a un acuerdo para llevarla a cabo, algo a lo que las entidades bancarias eran bastante reacias.
Actualmente ya no es así, y por tanto no resulta necesario el haberlo previsto con anterioridad. En este sentido, por el legislador en el «Real Decreto Ley 6/2012 de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos», establece que debe darse el cumplimiento de determinados requisitos tasados para poder acogerse a la misma, y dichos requisitos deben cumplirse de modo acumulativo todos, siendo los siguientes
- Que el deudor se encuentre en el umbral de exclusión social,esto es, que la reestructuración de la deuda hipotecaria no resulte viable.
- Que el préstamo hipotecario haya sido obtenido para la compra de la vivienda habitual del deudor y que sea la única vivienda en su propiedad.
- Que todos los miembros de la unidad familiar (deudor, cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda) carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familia
- Que el conjunto de los miembros de la unidad familiar carezca de cualesquiera otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
- Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otras garantías, reales o personaleso, en el caso de existir estas últimas, que en todos los garantes concurran las circunstancias expresadas en las letras b) y c).
- En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar, que estén incluidos en las circunstancias a), b) y c) anteriores.
A los anteriores requisitos, han de sumarsele tambien para poder ser beneficiario de la «dacion en pago» que la hipoteca recaiga sobre un inmueble cuyo precio de compraventa no exceda de determinados valores que varían dependiendo de la población del municipio en el que se encuentren radicados, esto es:
- Municipios con menos de 1 millón de habitantes: 200.000 Euros
- Entre 500.000 y 1 millón de habitantes: 180.000 Euros
- Entre 100.000 y 500 millones de habitantes: 150.000 Euros
- Hasta 100.000 habitantes: 120.000 Euros
Así pues, cumplido todo lo anterior es sufuciente para poder acceder a la «dación en pago», que frente a una hipotética ejecución hipotecaria en la cual si la subasta de la vivienda no no cubre la totalidad de la deuda, hace que el deudor ademas de perder su vivienda, responda en el futuro por el resto de la deuda con todos su bienes presentes y futuros, es por ello que la «dacion en pago» presenta muy claras ventajas, toda vez que el deudor se libera integramente de la deuda al realizar la entrega de la vivienda a la entidad bancaria. No debiendo desde ese momento ninguna cantidad a la entidad bancaria.
Tambien ha de tenerse en cuanta, que aun cumpliendose todo lo anteior, la entidad bancaria puede «si quiere» optar por renegociar la hipoteca realizando una serie de modificaciones que hagan posible que el deudor pueda ir haciendo frente a la deuda, y que son, carencia del capital de la hipoteca durante un plazo de hasta 4 años junto con la ampliación de la vida del prestamo hipotecario hasta un máximo de 40 años (contados desde el momento de su firma inicial), así como la reducción del tipo de interés durante esos 4 años de carencia del capital a un tipo Euribor más un diferencial del 0,25%.
En cualquier caso, siempre es de vital importancia antes de perder la vivienda el intentar negociar con la entidad bancaria una renegociación del prestamo hipotecario, asumiendo la dacion en pago como ultima opción y siempre como un mal menor, en el que «perderemos» la vivienda, pero nos quedaremos a cero en cuanto a deuda
